Льготная ипотека на новостройки, семейная ипотека для тех, кто воспитывает детей, сельская ипотека для желающих уехать из города. В государстве действует множество программ, главная задача которых – ​сделать жилье для обычной семьи как можно более доступным. Однако для многих мечта о крыше над головой по-прежнему остается несбыточной. Почему так происходит и каковы перспективы на рынке жилья?

В 2020 году в России заработала льготная ипотека на квартиры в новостройках: займ до 3 млн рублей (до 6 млн – ​в Москве и Питере), ставка – 6,5% (разницу с банковской гасит государство). ​Конечно, такие условия родили повышенный спрос у населения. А высокий спрос, как известно, рождает не только предложение, но и удорожание. Именно это и произошло сначала с новостройками, а потом и со «вторичкой».

– После начала действия льготной ипотеки стоимость недвижимости на первичном рынке на Бору увеличилась на 50–70%, локально – ​до 100% за 4 года, хотя действие программ господдержки было не единственным фактором удорожания жилья, – ​рассказал опытный риелтор Дмитрий Марьин. – ​Потянулись и цены на вторичном рынке – ​примерно в тех же цифровых значениях, может, незначительно меньше.

Рост цен на новостройки объясним господдержкой, но почему дорожало вторичное жилье? Все дело в относительно низкой ключевой ставке, установленной Центробанком в те годы. Именно от нее зависит стоимость банковских кредитов, в том числе ипотечных. Чем ниже ставка, тем дешевле кредит ​и тем больше желающих его взять.

– Ставка по обычной ипотеке в те годы опускалась до 7–8%, что сравнимо на сегодняшний день как раз со льготной ипотекой (ее размер в 2024 году – 6–8%), – ​объяснил Дмитрий Марьин. – ​Буквально в середине прошлого года можно было оформить ипотеку по ставке 7–10%. Затем последовала серия повышений ключевой ставки Центробанка, и сейчас ипотечные кредиты обходятся в 17–19% годовых. Это сильно охладило спрос, ипотечных сделок стало крайне мало, и изменилась их структура. Вместе с тем это повлияло на кривую ценообразования: у продавцов одним из главных инструментов остается лишь снижение цены. При мониторинге рынка недвижимости постоянно сталкиваюсь с тем, что продавцы снижают цены (дисконт составляет от 100 до 700 тысяч).

Как долго сохранится такое положение, будет зависеть от экономической ситуации в стране. Программа льготной ипотеки истекает 1 июля 2024 года, будет ли она продлена – ​неизвестно. Как долго ключевая ставка останется настолько высокой, тоже не вполне понятно. В ноябре 2023 года глава ЦБ на пленарном заседании Госдумы отметила: «Если ситуация будет развиваться по нашему базовому прогнозу, то ключевая ставка опустится ниже 10% в 2025 году, а в 2026 году она стабилизируется на тех уровнях, которые мы оцениваем как нейтральные. Наша оценка сейчас – ​это 6–7%, то есть это в 2026 году». Похоже, в 2024-м нам придется жить с высокой ставкой, а значит, цены на недвижимость могут продолжить снижение.

Однако для тех, кто может обойтись без кредита, сейчас довольно благоприятное время. ​Именно потому, что цены на вторичном рынке начали снижаться. Так, борчанин Сергей Н. давно мечтал о «трешке» в центре города. Несколько лет он отказывал себе во всем, копил на квартиру мечты ​и сейчас готовится завершить сделку.

– Мне важно, чтобы квартира была улучшенной планировки, в центре (рядом с тем районом, где живу сейчас с родителями), не угловая, не первый и не последний этаж, – ​объяснил Сергей. – ​В среднем цена на то, что мне нужно, на «вторичке» находится в диапазоне от 4 млн 600 тыс. до 6 млн 500 тыс. (в зависимости от «убитости»). Продают много квартир, оставшихся в наследство от бабушек. Такое ощущение, что покупателей стало заметно меньше – ​продавцы снижают цены, несущественно, но все же. Слышал экспертов, говорят, что к концу года цены снизятся еще больше. Но я уже нашел то, что мне надо. Ждать не буду.

Решила не ждать и еще одна наша землячка, Татьяна. Свое новоселье она отметила еще в 2019 году, как раз накануне глобального повышения цен. Ипотечный кредит оформила в декабре 2017 года.

– Квартиру покупали как участники долевого строительства, – ​рассказала она. – ​Квартира в новостройке, до сдачи дома оставался примерно год. Тогда наша квартира площадью более 90 кв. м стоила 4 млн 100 тыс. – ​и это с отделкой, нам было важно въехать и жить сразу. Ипотеку взяли под 10,5%, позже рефинансировались под 8,2% в другом банке. Первоначальный взнос был маленький – ​20%. Нам это тоже было важно, особых накоплений в семье не было.

Сейчас Татьяна вспоминает: им сильно повезло. На тот момент ставка по ипотеке была доступной, а застройщики еще не готовились к переходу на эскроу-счета. И все же первые годы платить ежемесячный взнос было очень тяжело, экономили буквально на всем. Сейчас стало легче, однако платежи все еще бьют по карману. К слову, сейчас аналогичная квартира в том районе стоит от 10 миллионов.

– Это знаем даже по оценке собственной квартиры страховщиками (ежегодная страховка – ​обязательное условие нашего ипотечного договора), – ​говорит она. – ​Тем, кто планирует приобретать недвижимость в ипотеку сейчас, очень сложно. Нужно учесть много факторов: и собственные доходы, и ситуацию в банковской сфере, в сфере недвижимости. Да и состояние собственного здоровья тоже следует учитывать… Сейчас бы мы не решились взять ипотеку.

Дорожали в последние годы не только квартиры, но и дома.

– Популярность ИЖС у нас в городе очень высока, землю разбирают более чем уверенно как частные граждане, так и застройщики, – ​рассказал Дмитрий Марьин. – ​Городская черта, извините за выражение, не резиновая. Соответственно, приходится расширяться по окраинам. Если раньше такой район, как Горелово, люди смотрели неохотно, то сейчас это очень развитая агломерация. И участки там стоят достаточно дорого, уступая в цене разве что Боталову и центру города. Практически полностью застроен микрорайон Паново, сейчас активно застраиваются Шерстнево, Ивонькино. Все меньше и меньше участков остается в Боталове – ​там застроено практически все. Популярности этому району добавляет близость к Нижнему Новгороду, соответственно, возникает дополнительный спрос у нижегородцев. А когда возникает спрос, устойчивый и хороший, это влияет на цену. И в Боталове сейчас цена доходит до 2,5–3,5 миллионов за 10 соток земли.

В помощь желающим покинуть городскую черту – ​программа «Сельская ипотека». Она позволяет брать кредит на покупку или строительство жилья, а также приобретение земельного участка по ставке до 3% годовых. Населенных пунктов, попадающих под действие ипотеки, в Борском округе немало. Но и в этом вопросе есть подводные камни.

– Не всегда покупатели продумывают все аспекты жизни в удаленных районах, – ​отметил Дмитрий Марьин. – ​Например, семье с детьми нужно будет сразу два автомобиля – ​в некоторые районы трудно добраться на общественном транспорте. Многие об этом не задумываются и попадают в западню. К сожалению, не везде продумана система общественного транспорта. Из того же Горелова до сих пор достаточно проблематично добираться. Особенно с конца линии, поскольку они длинные сами по себе: нужно дойти как минимум до центральной дороги и дождаться рейсового автобуса. Здесь в целом палка о двух концах: с одной стороны, человек выбирает участок подальше и строит там дом, не переплачивая за ипотеку. С другой – ​получает дополнительные расходы, связанные с логистикой (кто-то даже вынужден менять работу). Все эти моменты нужно продумывать и учитывать.

На цену вопроса влияет, безусловно, и район, где построено жилье. Традиционно самое дорогое расположено в центре города. Впрочем, с центром активно конкурирует Красногорка. Несмотря на то что в последнее время там появилось несколько новостроек, предложение в этом районе ограничено, а вот спрос – ​стабильно высок. На Красногорку с удовольствием переезжают и нижегородцы, и борчане, работающие в Нижнем Новгороде. В микрорайоне – удобная логистика, социальные учреждения. И зона рекреации – Юрасовское озеро – ​в шаговой доступности.

Сохраняется высокий ценник в новом ЖК на ул. Луначарского. Несмотря на проблемы с газификацией в ряде многоэтажек, это молодые дома с очень удобной планировкой и достойным метражом. Площадь однокомнатной квартиры в современных домах начинается от 40 кв. м, в то время как старенькая «хрущевка» – ​это 29–30 метров.

– Более дешевое жилье (кроме новостроек) – ​это микрорайон Стеклозавод и 2-й микрорайон, – ​отмечает Дмитрий Марьин. – ​На Стекольном мало домов с хорошей планировкой (например, только в трех домах кухни больше 7 кв. м). 2-й микрорайон стоит дешевле из-за удаленности от центра. Высокая стоимость квартир – ​в поселке Октябрьском, там довольно большое количество современных, хороших домов.

А вот в других поселках, входящих в городскую черту: ​Большом Пикине и Неклюдове – ​ценники поскромнее. В Большом Пикине это объяснимо логистикой: если из Октябрьского на общественном транспорте можно уехать каждые 15 минут, то в Большом Пикине интервал составляет до 1 часа.

– Что касается Неклюдова, то по близости к Нижнему Новгороду поселок ​безусловный фаворит, однако люди не стремятся массово переезжать туда, – ​рассказал Дмитрий.

Если процентные ставки по ипотеке высоки и собственное жилье недоступно, люди начинают арендовать жилье. Сейчас этот рынок очень оживлен. Спрос необычайно высок, а вот свободных квартир больше не становится. Как следствие – ​резкий рост цен на аренду жилья.

– Раньше в целом по Бору можно было снять 1-комнатную квартиру за 8–10 тысяч в месяц, сейчас средняя цена находится в районе 12–15 тысяч, – ​объяснил Дмитрий. – ​И даже за эти деньги достаточно сложно найти подходящий вариант. Зачастую при цене в 12 тысяч в месяц качество жилья совершенно не соответствует заявленной арендной плате. Аренда квартир с ремонтом, мебелью и в относительно новом доме доходит до 20–25 тысяч.

* * *

Прогнозировать дальнейшее развитие рынка недвижимости достаточно трудно, отметил Дмитрий, но некоторые предположения сделать можно. Если ключевая ставка останется высокой, рынок ждет дефицит спроса – ​не у всех покупателей есть собственные накопления на жилье. Продавцам, особенно на вторичном рынке, не стоит затягивать с реализацией жилья, в дальнейшем ценник может упасть еще больше (по ряду прогнозов – ​до 10–20%). Зато для покупателей, которым не нужны кредиты, наступает благоприятное время – можно начинать присматриваться к заветным квадратным метрам. Но все может измениться моментально, если Центробанк вернет ставку к комфортным для кредитования значениям. Но произойдет ли это в ближайшее время – ​вопрос, на который пока нет ответа.

* * *

Какие программы господдержки при покупке/строительстве жилья действуют в России сейчас?

Ставка – 8%, срок кредита – ​до 30 лет, сумма первоначального взноса – ​30% от стоимости жилья, лимит – ​6 млн рублей. Оформить льготную ипотеку можно на квартиры в строящемся доме или строящийся индивидуальный жилой дом по договору долевого участия, на готовое жилье от застройщика, на земельный участок с дальнейшим строительством дома.

Положена семьям, в которых в период с 2018 по 2023 год родился ребенок; семьям, где есть ребенок любого возраста с подтвержденной инвалидностью; семьям, в которых есть двое и более детей, не достигших 18 лет на дату заключения ипотечного договора. Семейную ипотеку можно оформить для покупки жилья в новостройке или дома с земельным участком. Кроме того, можно получить ипотеку для рефинансирования уже действующего ипотечного кредита.

Можно приобрести любую недвижимость в деревне, селе, поселке или городском поселении с числом жителей не более 30 000 человек. Максимальная сумма кредита – ​до 6 млн, первоначальный взнос – ​20% от стоимости жилья.

работники аккредитованных IT-компаний могут оформить ипотеку с господдержкой по ставке до 5% годовых.