Большое Пикино, «двушка» в новостройке – без малого 3 млн. «Трешка» в новом доме на ул. Горького – более 7,6 млн. И даже за скромную «однушку» в поселке Октябрьский продавцы просят 1,7 млн. И это – не центр столицы Поволжья, а стандартный борский спальный район и «поселковая периферия». За прошлый год цены на недвижимость выросли до 40% в среднем по региону, сделав мечту о собственной крыше над головой несбыточной для многих борчан.

Пандемия и локдаун парализовали многие сферы экономики, но только не рынок недвижимости. Несмотря на закрытые границы, дефицит трудовых мигрантов в сфере строительства, нарушенную пандемией логистику в поставке стройматериалов, застройщики активно продавали квартиры, и те расходились как горячие пирожки. Примерно с апреля 2020 года стоимость квадратного метра начала резко расти. Особенно это коснулось новостроек – за год с небольшим стоимость новых квартир выросла местами до 40%!

– Такого резкого и долгосрочного повышения цен на моей памяти еще не было! – рассказала нашему изданию владелица агентства недвижимости Мария. – Выросли в цене квартиры на вторичке, частные дома, земельные участки, кратно подорожали строительные материалы. Но больше всего выросла цена на квартиры в новостройках – там случился настоящий бум. Рынок недвижимости обычно реагирует на курс доллара (чем дороже доллар, тем дороже «квадрат»), поэтому небольшое повышение цен после падения рубля до 80 за доллар было ожидаемым. Но взрывной рост случился позже, когда заработали программы господдержки.

Таких программ в 2020 году было несколько (они работают до сих пор), но погоду сделали три. Одна – льготная ипотека под 6,5% годовых для покупки жилья в новостройке. Кредитный лимит для Нижегородской области – 6 млн рублей, купить можно только новую квартиру. Сейчас программа продолжает работать, но кредитный лимит по ней снижен до 3 млн (это чуть больше половины стоимости хорошей «трешки» в центре города), а процентная ставка увеличена до 7%. Для участия в программе достаточно быть гражданином страны и иметь на руках не менее 15% от стоимости жилья. В России в 2020 году, по данным Росстата, каждый пятый ипотечный кредит выдавался по этой программе (по данным Дом.РФ – более 556 тысяч по стране).

– На Бору процент был чуть поменьше, в моей личной практике – примерно каждый десятый кредит, – рассказала Елена. – Может, потому, что у нас не так много новостроек, но я думаю, что в первую очередь – из-за развития частного загородного строительства и сельской ипотеки. Например, у нас есть деревня Ивонькино. Там можно купить дом или построиться по сельской ипотеке по ставке 2,7%, при этом деревня находится в 15 минутах езды от центра города и почти в шаговой доступности от Боталова 4. Можно сказать, за 2020-й там было продано все до последнего сарая.

Для помощи гражданам работала и «семейная ипотека»: молодые семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй ребенок (с 1 июля 2021 года можно и с первым ребенком, программа работает), могли получить ипотечный кредит по ставке 6% годовых. Потратить деньги можно было либо на квартиру в новостройке, либо на строительство частного дома от официального застройщика. Программы оказались популярны – наши соотечественники отправились оформлять ипотеки.

– Большинство – чтобы жить в купленном жилье, меньшинство – чтобы сдавать квартиру и получать пассивный доход, – объяснила Мария. – Те, кто покупал квартиру для сдачи в аренду, скупали в основном «однушки» и студии, семьи с детьми смотрели загородные дома метражом более 100 кв.м. и новостройки в 2–3 комнаты. Высокий спрос превысил предложение (квартиры на Бору популярны еще и у нижегородцев), а дефицит породил резкий рост цен – как и везде по стране. Для многих семей, которые реально хотели улучшить жилищные условия, выгоду от программ «съела» повышенная цена. Мое личное мнение, но если ипотечные программы и поддержали кого-то, то не обычных граждан, а строителей.

К счастью есть на Бору и умельцы, способные не только посадить дерево и воспитать сына, но и построить дом. С госпрограммой или без – не так важно, был бы инструмент и стройматериалы. Но и тут спряталась ловушка – рост цен на стройматериалы, особенно произведеные из железа или дерева, удивил даже повидавших 90-е с их гиперинфляцией. Причем рост и не думает останавливаться. Например, стоимость металлопроката с мая 2020 по май 2021 выросла вдвое! Подорожали металлочерепица, арматура, доска – все, без чего не обойдется ни одна стройка.

– Комплексным борским застройщикам сейчас тоже очень тяжело, – рассказала Мария. – В прошлом году многим помешал дефицит кадров, который прежде частично компенсировался трудовыми мигрантами (из-за локдауна не смогли въехать в РФ). В этом году подвел бешеный рост цен на стройматериалы. Сейчас продается много недостроев: где-то – с уже заведенными коммуникациями, где-то – просто коробка с крышей. Спрос на них не очень высокий. Например, у меня с прошлой осени продается дом в Боталове с коммуникациями по границе участка за 3,6 млн. Чтобы привести его в состояние «под ключ», нужно вложить еще больше.

Что же делать тем, кто прямо сейчас планирует покупать или продавать квартиру?

– Покупателям я бы советовала сейчас запастись терпением, – рассказала Мария. – Цены не вернутся на уровень 2019 года – с этим нужно смириться. Но, возможно, к концу года немного понизятся. Реальная покупательская способность у борчан снизилась. Те, кто могли купить себе жилье по той же госпрограмме, уже его приобрели. Те, кто оформили ипотеку, уйдут с рынка недвижимости на несколько лет (а то и десятков лет), с их стороны не будет спроса. А предложение будет, особенно у тех, кто брал квартиру, чтобы ее сдавать. Это, оказывается, не так легко и просто: нужно найти платежеспособного жильца, периодически обновлять ремонт, заключать договор, платить налоги. В итоге «хлопотное» жилье продается, а вложенные инвестиции возвращаются в хозяйский кошелек.

Зато для продавцов сейчас период удачный. Спрос, хотя и слегка просевший, все же есть и на первичном, и на вторичном рынке. Самое главное – адекватно оценивать свое жилье и его стоимость.

– Продавцам иногда жадность застилает глаза, – рассказала Мария. – В прошлом году хозяйка однокомнатной «хрущевки» на Ленина пыталась продать ее за 2,7 млн рублей. Квартира досталась ей в наследство после престарелой бабушки в ужасном состоянии – рассохшиеся окна, старые двери, текущие трубы. Я попыталась объяснить, что это нереально, квартира столько не стоит. Бесполезно! «Это же центр». Мы попрощались, квартиру она так и продает – пошел уже второй год.

По словам Марии, ликвидные предложения уходят с рынка довольно быстро, причем не только в центре, но и на периферии. Останкино, Ситники, Кантаурово – покупатели находятся, если продавец не пытается всучить сарай по цене крыла от «Боинга». В целом профессионалы заверяют: «пузырь» раздутого спроса близок к тому, чтобы лопнуть, а вслед за спадом предложения, пусть не резко и не сильно, снизится и цена. И потенциальным продавцам, и потенциальным покупателям есть над чем подумать, все взвесить и посчитать.